Entretien du jardin en location : locataire ou propriétaire, qui fait quoi ?

Un jardin loué reste un jardin à entretenir

Louer une maison avec jardin, c’est profiter d’un extérieur sans en être propriétaire. Mais le jardin, lui, ne fait pas la différence : la pelouse pousse, la haie s’épaissit, les feuilles tombent, exactement comme chez un propriétaire occupant. La question revient donc à chaque bail, et souvent au moment de l’état des lieux de sortie : qui devait s’occuper de quoi ?

La réponse n’est pas laissée à l’appréciation de chacun. Un texte réglementaire fixe la liste des réparations et travaux d’entretien qui incombent au locataire, et le jardin y figure explicitement. Le reste relève du propriétaire. Comprendre cette répartition évite la plupart des désaccords, et permet surtout d’organiser un entretien régulier plutôt qu’une remise en état précipitée avant de rendre les clés.

Ce que la réglementation met à la charge du locataire

Le décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives dresse la liste des tâches qui reviennent à l’occupant. Pour les parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif, il cite l’entretien courant des allées, des pelouses, des massifs, des bassins et des piscines, la taille, l’élagage et l’échenillage des arbres et arbustes, le remplacement des arbustes, ainsi que la réparation et le remplacement des installations mobiles d’arrosage.

La pelouse, les allées et les massifs

Tondre, désherber les allées, entretenir les massifs et arroser relèvent donc de l’entretien courant attendu du locataire. L’idée est simple : le jardin doit être rendu dans l’état où il a été pris, à l’usure normale près. Une pelouse envahie de mousse et de pissenlits, des massifs disparus sous les adventices ou des allées colonisées par l’herbe peuvent être considérés comme un défaut d’entretien. Pour tenir une pelouse en bon état sur la durée, les gestes décrits dans nos conseils de tonte et d’entretien des gazons s’appliquent à un jardin loué comme à tout autre.

Les haies, arbustes et arbres

La taille des haies et des arbustes fait partie des obligations du locataire, de même que l’élagage courant des arbres. Dans la pratique, il s’agit de la taille de maintien : garder une haie à sa hauteur, supprimer les branches basses ou gênantes, retirer le bois mort accessible. Notre page sur la taille de haies et l’entretien des végétaux décrit ces interventions et la façon de les mener sans abîmer les plantations.

L’échenillage et les petits remplacements

L’échenillage, c’est-à-dire l’élimination des nids de chenilles sur les arbres, est cité nommément dans le texte. Le remplacement d’un arbuste mort par la faute du locataire, par défaut d’arrosage par exemple, lui revient également, de même que la remise en état d’un tuyau ou d’un arroseur mobile.

Ce qui reste du côté du propriétaire

Tout ce qui dépasse l’entretien courant relève du bailleur. Le principe de la vétusté et de la force majeure s’applique : un arbre qui meurt de maladie ou qui tombe lors d’une tempête, une haie détruite par un hiver rigoureux, un muret ou une clôture qui s’affaisse ne peuvent pas être reprochés au locataire.

Les gros travaux sur les arbres

L’abattage d’un arbre dangereux, le démontage d’un sujet de grande hauteur, la réduction d’une couronne qui menace une toiture ou la ligne du voisin sortent du cadre de l’entretien courant. Ces travaux nécessitent du matériel et des compétences spécifiques ; ils relèvent du propriétaire, qui a tout intérêt à les confier à un professionnel, comme nous le détaillons sur notre page dédiée à l’élagage et à l’abattage d’arbres.

Un jardin déjà négligé à l’entrée

Le locataire n’a pas à rattraper un retard qu’il n’a pas créé. Si le jardin est livré en friche, avec des haies hors de contrôle ou un terrain envahi, la remise en état initiale appartient au propriétaire. D’où l’importance d’un état des lieux d’entrée précis sur l’extérieur, trop souvent résumé en une ligne.

Ce que le bail peut prévoir

Le bail peut organiser les modalités de l’entretien, par exemple en précisant que le propriétaire confie la taille des haies à un jardinier et en répercute ou non le coût selon les règles en vigueur. En revanche, une clause qui transférerait au locataire des travaux lourds, étrangers à l’entretien courant, n’aurait pas de valeur. En cas de doute, le texte du décret fait référence, pas la formulation du contrat.

Copropriété, jardin privatif et parties communes

Dans un immeuble ou un lotissement en copropriété, un jardin attaché à un logement est souvent une partie commune à jouissance privative. L’occupant en a l’usage exclusif et en assure l’entretien courant, mais les décisions importantes, abattage d’un arbre, replantation d’une haie en limite, modification de l’aménagement, passent par le syndic et l’assemblée générale.

Le règlement de copropriété précise généralement cette répartition. Lorsque le logement est loué, le locataire reprend les obligations d’entretien courant de l’occupant, et le propriétaire reste l’interlocuteur de la copropriété pour le reste. Les espaces verts communs, eux, sont entretenus par la copropriété, le plus souvent via un prestataire choisi collectivement.

Résidence secondaire et location saisonnière : la continuité avant tout

Le cas des biens loués à la semaine ou occupés par intermittence est différent. Un locataire de passage n’a aucune obligation d’entretien du jardin au-delà d’un usage normal, et le propriétaire n’est pas sur place pour s’en occuper. Entre deux séjours, la pelouse continue pourtant de pousser et la haie de déborder sur le trottoir.

La solution la plus simple consiste à confier le jardin à un jardinier qui passe régulièrement, sans que la présence du propriétaire soit nécessaire. C’est exactement l’objet de notre formule d’entretien de jardin à l’année : un rythme de passages convenu à l’avance, des interventions en l’absence des occupants et un jardin présentable à chaque arrivée.

Pourquoi déléguer plutôt que laisser filer

Pour un locataire, un jardin négligé se paie à la sortie : retenue sur le dépôt de garantie pour remise en état, discussions tendues sur l’état des lieux, parfois un désaccord à trancher par un conciliateur. Pour un propriétaire, c’est un bien qui se dévalorise, une haie qui finit par gêner le voisin et des arbres qui ne sont plus suivis.

Le coût du retard

Rattraper un jardin laissé plusieurs mois demande toujours plus de travail qu’un entretien régulier. Une haie qui a filé en hauteur ne se rabat pas en une taille sans la fragiliser, et un terrain envahi relève davantage du débroussaillage d’un terrain que d’une tonte. Le passage régulier d’un professionnel coûte moins d’efforts, et moins de tensions, qu’une remise en état d’urgence.

Un accord gagnant pour les deux parties

De nombreux propriétaires choisissent de confier eux-mêmes l’entretien des extérieurs à un jardinier, pour s’assurer que la haie est taillée au bon moment et que les arbres sont suivis. Le locataire profite d’un jardin agréable sans contrainte, le propriétaire protège son bien. Les modalités, qui paie quoi et dans quelles limites, se fixent par écrit au moment du bail.

Les questions de voisinage ne disparaissent pas avec le bail

Une haie trop haute, des branches qui dépassent chez le voisin ou un arbre planté trop près de la limite posent les mêmes problèmes qu’un jardin occupé par son propriétaire. Le voisin s’adressera à l’occupant, mais la responsabilité des plantations reste celle du propriétaire du terrain. Pour savoir ce que prévoit la loi, notre article sur les distances légales entre un arbre et le voisin fait le point sur les règles du Code civil et sur la façon d’y répondre.

Quant à la période de taille, elle ne dépend pas du statut de l’occupant mais de la végétation et de la nidification des oiseaux : notre guide pour savoir quand tailler une haie indique les fenêtres à privilégier. Et pour obtenir un chiffrage adapté à un bien loué, il suffit de nous décrire le jardin : le devis est gratuit.

Comment organiser l’entretien d’un jardin loué en cinq étapes

1. Détailler l’état des lieux d’entrée : décrire l’extérieur poste par poste (pelouse, haies, arbres, massifs, allées) et joindre des photos datées.
2. Relire le bail et le décret : vérifier ce qui relève de l’entretien courant du locataire et ce qui reste au propriétaire, sans s’en tenir à la seule formulation du contrat.
3. Répartir les tâches par écrit : préciser qui tond, qui taille, qui fait suivre les arbres, et à quelle fréquence, puis annexer cet accord au bail.
4. Fixer un rythme d’entretien : définir les passages nécessaires par saison et, le cas échéant, confier tout ou partie du programme à un jardinier professionnel.
5. Conserver les justificatifs : garder les factures et comptes rendus d’intervention pour documenter l’entretien au moment de l’état des lieux de sortie.

Questions fréquentes

Le locataire doit-il tondre la pelouse d’une maison louée ?

Oui. L’entretien courant des pelouses figure dans la liste des réparations locatives fixée par le décret du 26 août 1987. La tonte, le désherbage et l’arrosage relèvent donc du locataire pendant toute la durée du bail.

Qui doit tailler la haie dans un logement en location ?

La taille des haies et des arbustes fait partie des obligations du locataire. Le propriétaire peut toutefois choisir de la confier à un jardinier, en fixant par écrit les modalités avec son locataire.

Le propriétaire peut-il imposer l’abattage d’un arbre au locataire ?

Non. L’abattage, le démontage ou la réduction d’un grand arbre ne relèvent pas de l’entretien courant. Ces travaux restent à la charge du propriétaire, qui les confie à un professionnel.

Que risque un locataire qui ne s’occupe pas du jardin ?

À la sortie, le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie le coût de la remise en état, à condition de prouver la dégradation par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Un locataire saisonnier doit-il entretenir le jardin ?

Non, au-delà d’un usage normal. Pour une location de courte durée, l’entretien revient au propriétaire, qui a tout intérêt à organiser des passages réguliers d’un jardinier entre deux séjours.